基本信息
- 项目名称：
- 辽宁省城市居民住房保障需求调查报告
- 来源：
- 第十二届“挑战杯”省赛作品
- 小类：
- 社会
- 简介：
- 住房问题是当前的热点问题，是关乎社会稳定与和谐的重要问题。本项目通过计算机辅助随机拨号抽样，对1199户辽宁省城市居民进行问卷调查，并进行描述统计、方差分析、回归分析和结构方程模型等分析，得出了当前住房保障供需失衡，供给严重不足；市民住房偏好受住房用途影响等研究结论。提出了进一步加大保障性住房的建设比例，多途径满足保障性住房需求，取消经济适用房和限价房的供给，加大廉租房建设等建议。
- 详细介绍：
- 本次调查以辽宁省城市居民为抽样群体，采用计算机辅助拨号调查技术进行分层随机抽样。调查共经历问卷设计、预调查、问卷修改、正式调查与调查报告撰写五个阶段。 1、问卷设计 首先确定系统的研究思路，然后从中整理出需要调查的维度，通过开放性问卷调查和讨论将其细化为调查问卷题项，编制预调查问卷。预调查问卷由条件甄别、租房状况、拥有房产、购房用途、住房选择、保障政策、家庭收入、家庭支出与基本信息9个维度组成。再将维度细化成若干调查题项，整份问卷包括78个题项。 2、预调查 为了验证所设计的问卷是否可行，进行了小规模预调查。确定沈阳和大连为必调查城市，分别计划25份有效问卷。其他12个城市按照市辖区人口数从大到小依次排列，从前六个城市和后六个城市中分别随机抽取两个城市，分别是鞍山市、营口市和辽阳市、铁岭市。这四个城市总共计划调查50份有效问卷，分配比例按照市辖区人口数来分配。整个预调查计划样本量100份，实际样本量105份。 3、问卷修改 预调查结束后，对问卷进行必要的数据处理。首先，对定量题进行信度分析，剔除信度较低或者影响整体信度的题项；其次，考量每个所需变量的数据获取情况，对无法获得准确数据的变量进行修改，细化成若干更易调查的题项；最后，根据调查中碰到的问卷语言表达，选项完备性等情况进行修改，从而形成了正式调查问卷。 4、正式调查 正式调查按《中华人民共和国行政区划简册2009》中的辽宁省市辖区人口规模进行抽样，计划总样本量1200份。按1%的成功率抽样，产生120000个固定电话号码。对这些号码进行随机抽号拨打，共拨出69653个号码，成功1201份，成功率1.72%；除去2份无效问卷，共1199份有效问卷。 正式调查累计样本拨号时间为37380.35分钟，成功调查累计时间为19102.12分钟，每份成功样本平均时间为15.93分钟。 5、调查报告撰写 调查报告共包括绪论、问卷设计与调查过程介绍、辽宁省城市居民的住房现状和家庭收支状况描述分析、住房保障需求水平的测算、住房偏好的结构以及结论与建议部分。 第一、绪论部分主要从研究背景、研究目的与意义、文献综述和研究的整体设计等方面对这篇报告的撰写做好铺垫。 第二、问卷设计与调查前面已经有所介绍这里不再赘述。 第三、住房现状与家庭收支描述分析开始进入调查报告的主体部分。首先，分析发现租房类型集中于商品房和单位租房；廉租房和公租房所占比例很小，分别为9.3%和6.7%。这说明，当前廉租房和公租房在解决城市居民住房问题方面起到的作用非常有限。69.3%的租房家庭的租房室均人口大于1，租房室均人口数均值为1.81。说明这些家庭存在多口人挤一屋的局面，且这样的家庭的比例较高，他们的租房水平亟待提高。其次，住房私有化程度高。从购房时间来看，在1998年后购房的占62.3%。可以看出实行房改以来，城市住宅私有化达到较高水平。但拥有一处房产的家庭中，只有极少数需要住房者购买到经济适用房，仅占3.7%。另外，与租房者类似，自有住房者也存在多口人挤一屋的局面。 家庭收入方面，辽宁省家庭月总收入的均值为5410.90元，而家庭月总收入在4000元以下的家庭占50.9%；辽宁省人均月总收入为2127.0元，而月收入在2000元以下的居民为大多数，占69.2%。辽宁省城市居民的基尼系数为0.68，这都说明现在辽宁省城市居民贫富差距很大。家庭支出方面，辽宁省人均月总支出的均值为1513.9元，平均每人每月能够结余613.1元。人均月支出在2000元以下的占80.3%，家庭月支出在3000元以上的占7%，说明辽宁省城市居民消费水平不高，生活质量较低，也从侧面反映出社会保障的不足。 第四、住房保障需求水平的测算 住房保障需求测算先从住房需求的测算着手，以邓卫等在《住宅经济学》中提到的住宅需求回归模型为基础，构建住房有效需求的预测模型，再根据住房有效需求的定义得到住房需求为11882.26×(1±2.83%)万平方米。 住房需求包含住房消费需求和住房投资需求。住房消费需求就是购房者为了满足居住需求而购买的住房，它除了通过家庭经济实力来满足，对于仍然无法满足的住房消费需求，就需要住房保障来满足。租房者和无房借房者的住房全部是为了满足住房消费需求；拥有一处房产的住房者除了满足住房消费需求，还需要满足住房投资需求；而拥有两处及以上房产者，则不存在住房保障需求。根据住房需求与住房保障需求的这些联系，从中分离出住房需求中住房消费需求的比例为55.96%，住房消费需求中住房保障需求的比例为50.16%。即住房需求中住房保障需求的比例为28.07%。从而得到2011年辽宁省城市居民需要保障房为3335.35×(1±2.83%)万平方米。 第五、住房偏好结构 为了解决住房的供需错位问题，需要对住房偏好的结构有深入的了解。住房需求具有个别性，说明它作为一种异质性的商品，本质上具有迥然各异的特征，这样才能满足不同偏好的消费者多元化的需求。对住房的需求不仅仅是数量的增减变化，背后还潜藏着因人而异的“个别性”选择偏好。同时，像住宅这样昂贵的商品，人们轻易不敢问津，它的需求具有阶段性，这意味着住宅的消费欲望很难一蹴而就地得到满足，只能分步实施。因此，在住房选择上，人们必然慎重考虑自身偏好进行选择。在享受需求上，人们必然要求面积更大、设备齐全、环境更美、质量更好的居所。对住宅的位置、档次与品种的选择偏好上，住宅的户型设计、楼层朝向、配套设施、居住环境、物业管理、公共服务、邻里构成等一系列问题也是重要的偏好因素。本文构建住房偏好结构方程模型也正是建立在住宅偏好这些内涵的基础之上，提出研究假设，确立住房偏好初始模型。在根据调查数据对初始模型进行路径分析、假设检验与修正，形成最终的结构方程模型。 第六、结论与建议 调查得到的核心结论有：(1)已有的住房保障供给只满足49.44%的住房保障需求; (2)以套型建筑面积为50平方米/套的标准，2011年辽宁省政府提出的建造34万套保障房的目标仍只满足当前住房保障需求50.97%；(3)房价、户型结构、基本生活设施等因素是市民选房满足住房消费需求时重点考虑的因素。 此外还得到其他相关结论，如：辽宁省城市基尼系数为0.68，说明现在辽宁省城市居民贫富差距很大；家庭人口数对住房室数和居住面积影响不显著；58.6%有一处房产家庭和 69.3%租房家庭的住房室均人口数大于1，这些家庭存在多口人挤一屋的局面；租房家庭住房更拥挤。 为了解决这样的住房保障问题，本报告提出了以下建议：(1)加大保障性住房的建设比例；(2)多途径满足保障性住房需求；(3)取消经济适用房和限价房的供给；(4)加大廉租房建设；(5)严格审查保障房的进入和退出机制，健全相关法律制度；(6)保障房建设应重视房屋及社区等因素 、重视物业；(7)建造多室小户型保障房。
作品专业信息
撰写目的和基本思路
- 当前，我国房价不断攀升，中低收入家庭很难买得起住房，从而产生了住房保障需求。本研究着眼于探索和解决当前我国的城市居民住房需求问题，通过对辽宁省城市居民家庭的随机抽样调查，构建辽宁省城市住房需求的预测模型；根据住房保障需求与住房需求的关联，测算当前辽宁省保障房的需求量。对影响住房偏好的因素进行结构方程模型分析，找出影响居民选房主要因素及各个因素间的联系，并提出辽宁省住房保障政策和建设规划的相关建议。
科学性、先进性及独特之处
- 用“需求”这一经济学概念研究住房保障这一公共物品，是本文的新视角。将住房需求理论引入住房保障需求研究，拓展了住房保障需求的研究视野。另一方面，采用宏观统计数据和一手问卷调查数据相结合的数据处理方法，常规回归分析与结构方程模型分析相结合的统计分析方法，建立住房保障需求计量模型，是研究方法上的创新。
应用价值和现实意义
- 为制定住房保障政策和保障房建设规划提供参考。一方面，通过测算住房保障需求，对当前辽宁省的住房保障供给的缺口有客观上的认识。另一方面，通过住房偏好结构方程模型揭示居民选房的影响因素，使保障房建设有的放矢，切实满足城市居民的实际需求。
作品摘要
- 随着房价的攀升，普通市民难以通过自身经济实力满足住房需求，政府也提出了建设保障房的目标。但究竟保障房需求量多大？应如何测量？目前并无明确答案。基于这样的现实背景，笔者对辽宁省14个城市的1199户居民家庭进行问卷调查，结合辽宁省2000-2009年统计年鉴，测算出2011年辽宁省住房保障需求量为3335.35×(1±2.83%)万平方米。住房偏好分析显示，若居民购房是为了自住，会先考虑房屋自身情况，人文与自然环境次之。据此提出加大保障房建设规模，多途径满足保障房供给，取消经济适用房和限价房，严格审查和监督保障房的进入和退出机制，加强租房市场管理，建造多室小户型保障房等建议。
获奖情况及评定结果
- 无
参考文献
- 1、辽宁省2011年计划建设34万户保障房； 2、2009年住房施工面积为14527万平方米； 3、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见； 4、2009-2011年辽宁省政府工作报告； 5、2000-2009年辽宁省统计年鉴； 6、邓卫 宋扬. 住宅经济学[M]，清华大学出版社，2008年版； 7、陈杰.城市居民住房解决方案[M]，上海财经大学出版社，2009年版； 8、Chu-Chia Lin Sue-Jing Lin. An Estimation of Elasticities of Consumption Demand and Investment Demand for Owner-Occupied Housing in Taiwan : A Two-Period Model[J] International Real Estate Review, 1999(2). 9、O.J. Ndubueze.Urban Housing Affordability and Housing Policy Dilemmas in Nigeria[D]，University of Birmingham，2009.
调查方式
- 1、借助计算机辅助问卷调查技术进行分层随机抽样电话问卷调查； 2、查阅辽宁省2000-2009年统计年鉴获得相关数据。
同类课题研究水平概述
- 谢樊认为居民的住房需求主要是对自我实现、尊重与地位、归宿与相爱、安全、生理的追求。它主要受到收入、房价、偏好、预期、利率等因素的影响。任放等人用意愿调查法和现实性偏好法对成都市住房需求结构进行度量，认为住房供需结构错位是当前我国许多城市住房市场面临的主要问题，而针对供需结构错位的分析、研究和调控决策都必须以对住房需求结构的准确把握为基础。 Chu-Chia Lin和Sue-Jing Lin在台湾自住住房的两期模型中，将购房者的住房需求分为消费需求和投资需求，并把户主分为三种类型，即租房者、拥有一处房产的业主，以及拥有两套及以上房产的业主。作者认为，租房者只有消费需求，拥有一处房产的业主既有消费需求又有投资需求，对两套及以上房产的业主只存在投资需求。受这一观点启发，笔者将住房需求分为住房消费需求和住房投资需求；住房保障需求属于住房消费需求的一部分，即靠自身经济实力无法满足的基本消费需求，不包括其投资需求。 余凌志认为城镇低收入家庭住房问题的核心是住房支付能力问题，文中比较研究了房价收入比(PIR)指标、租金收入比(RIR)指标、住房消费比例指标、HAI指数、收入余额指标(Residual income indicator)等国内外多种住房支付能力评价方法，最后将全体居民中位收入的50%或60%定义为最低生活保障线。本研究也以此方法进行类比，将最低住房保障线定为全体市民“住房负担能力”的60%。O.J.Ndubueze利用2003-2004年尼日利亚生活水平调查的数据，经过提出假设、构建模型、验证假设、调整模型，得出尼日利亚的住房可支付能力的总公式，探讨不同社会经济群体之间的不同住房可支付能力，并由研究成果出发，提出尼日利亚的住房政策和规划，并对该国住房政策改革进行反思。 关于住房保障需求方面的研究，多数学者都是在已往统计数据之上进行的。余凌志运用的收入余额指标方法所需要的大量单个家庭的收入和支出数据，仅从理论方面作了探讨以及案例分析;O.J.Ndubueze尽管经过了提出假设、构建模型等一系列研究分析，但其所选数据仍非一手数据，其数据有效性和据此而得出的研究成果仍待考证。
