基本信息
- 项目名称：
- 快速轨道建设对周边房价影响的实证研究--基于成都地铁1号线的Hedonic模型分析
- 来源：
- 第十二届“挑战杯”作品
- 小类：
- 经济
- 简介：
- 成都地铁1号线运营已有一段时间，但目前仍缺乏关于其对周边住宅价格影响的定量研究。本文先将地铁1号线对住宅价格的影响效应分解为“空间效应”和“时间效应”，再基于Hedonic模型，通过变量重置、计量检验等方法，建立了适用于成都地铁1号线的改进模型。然后，采集大量一手数据，利用模型对两种效应进行了定量研究，测算了1号线的增值效应等。最后，本文据此就成都地铁后续线路建设提出了若干建议。
- 详细介绍：
- 一、概述 根据最新《成都市中心城区快速轨道交通线网》的修编工作计划，到2015年成都核心城区将形成两横两纵、高覆盖率的轨道交通线网，这一改变将对周边住宅价格形成重要影响，有力促进沿线土地增值，引导房地产区域开发方向。成都地铁1号线是本市快速轨道交通建设的核心内容，然而目前国内对其落成后的后期效应，特别是对周边住宅价格的定量研究领域仍然是一片空白。同时，成都地铁2、3号线开工在即，也亟需1号线的反馈结果进行预估。 正是基于该现实情况，本文以成都地铁1号线为例，探讨城市轨道交通项目对周边房地产价格的影响,旨在对成都地铁1号线产生的社会效应进行评估，并为成都后续地铁线的建设，政府、企业、个人的决策提供参考性建议。 本文将地铁1号线对住宅价格的影响分解为“空间效应”和“时间效应”两部分。空间效应主要研究两个问题：（1）成都地铁1号线对周边住宅价格的影响半径；（2）量化在此影响范围内，距离站点不同范围的住宅价格的变化规律。时间效应的研究则是从时间维度上，通过剔除其他影响因子来单独考察成都地铁1号线对于房价变动的贡献度，随时间的变化而变化的过程。二、地铁1号线空间效应的研究 首先，为研究地铁1号线的空间效应，我们引入了国际通行的Hedonic模型。Hedonic模型是对异质物品评价的主流方法之一，它首先把房地产看做由众多不同的特征组成的集合体，然后将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制房地产的特征(或品质)数量固定不变时，进而将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映其中地铁1号线导致的价格变化。但是，考虑到成都房地产的特性，我们对原有的hedonic模型进行了创造性地调整（两方面：一为模型的形式，二为模型的入选变量），得到了适用于本次研究的hedonic改进模型。 其次，基于hedonic改进模型，我们通过实地调研（走访住户与房地产商；通过社会关系获取非公开信息）与网络数据筛选（相关房地产网站）两种方法，获得了大量一手数据。 然后，我们根据实际情况，参考问卷反馈的信息，设定了住宅到地铁站的距离、住宅到交通主干道的距离等若干变量，做为hedonic改进模型的解释变量。并对未入选变量作出了解释。 最后，我们将调研所得数据代入模型进行实测，淘汰了部分不显著变量；进行了相关统计检验，得到了最终结果。 本文对空间效应的研究结果表明，成都地铁1号线的站点对周边住宅价格的影响半径约为2千米。在其他因素相同的情况下，距离地铁站点500米以内的住房要比1000--2000米以外的住房，总价平均高出925.2元/平米，如果按比例关系来度量，则提升了8.25%。距离地铁站点500--1000米内的房价要比2000米以外的房价平均高出767元/平米，按比例度量则提升6.17%。距离地铁站点1000到1500米内的房价要比2000米以外的房价平均高出199元/平米，按比例度量则提升0.6%。三、地铁1号线时间效应的研究 首先，为研究地铁1号线的时间效应，我们采用了均值比较方法，发现从2004年到2010年，随着地铁1号线的施工和运营，在站点周边1500米半径范围内，地铁对住宅价格的拉升效果（隐含价格）经历了先上升，后下降的过程。如，从2005年到2006年，地铁对住宅的拉升效果从761元/平米升至1068元/平米，而从2008年到2009年，拉升效果为从869元/平米降到832元/平米。地铁对住宅的拉升效果是由1号线的建设以及与之同步的1号线周边居住条件的整体改善共同带来的，而先升后降的过程则是因为市场在1号线完全完工前，已完全消化了地铁1号线所包含的价格信息，从而使地铁的拉升效果向一个较低水平回归。 综合空间和时间效应，截止至2011年初，1号线为周边商品住宅带来增值效益的至少为29.178亿元。四、全文结论及建议 结论：本文就成都地铁1号线的空间效应与时间效应进行了定量分析，获得了相关的定量结果，从而对地铁1号线带来的社会效应进行了评估。 建议：本文参考所得结论，针对成都地铁后续线路的建设、住宅定价、政府数据库的建立提出了相关建议。
作品图片
作品专业信息
撰写目的和基本思路
- 成都地铁1号线运营已有一段时间，但其对周边住宅价格影响的定量研究尚是空白。成都地铁2、3号线开工在即，也亟需参考1号线的资料和效果反馈。 本文采用国际上相关领域研究通用的Hedonic模型，首先确定计算城市轨道交通对周边住宅价格影响的时间效应和空间效应的方法；其次，对于收集到的数据进行测算并对成都地铁1号线对住宅价格影响的空间效应和时间效应进行计量分析；最后根据分析结果提出政策建议。
科学性、先进性及独特之处
- 1.本作品采用的Hedonic模型是国际学术领域研究房地产价格经典模型，具有成熟性与可靠性。将地铁影响房地产价格的效应创造性地分解为时间效应与空间效应，能更全面地分析地铁对房价的影响，抓住问题本质。 2.本次模型数据来源多样化，大部分为一手数据，且研究结果多为量化结果，都通过了严格的计量与统计检验，确保结果准确。 3.本次研究基于模型结果，提出了前瞻性的政策建议，提高了本作品的应用价值。
应用价值和现实意义
- 1.通过用模型定量分析地铁1号线对于周边住宅价格的影响机制，为开发商对商品房定价、投资者的投资、住房购买者购房等行为提供一定的参考。 2.本文从成都地铁1号线对周边住宅的价格影响的出发，对成都地铁对房价的影响效应进行评估，为整个轨道交通评价体系的完善做出了一定贡献。 3.本文通过研究地铁1号线对周边住宅带来的增值效应，得出的结论可以作为成都地铁后续线路融资方式设计和政策制定的重要参考。
作品摘要
- 【内容摘要】 本文以成都地铁1号线为例探讨快速轨道建设对周边房的影响,旨在评估1号线的社会效应,并为成都后续地铁线的建设及各方决策提供建议。 本文从 “空间效应”和“时间效应”两方面探讨地铁对房价的影响,采用以改进后的Hedonic模型为主、以均价比较研究为辅的研究方法。实地调研与网络数据筛选应用于搜集大量一手数据。 首先利用改进后的Hedonic模型分析空间效应。结果表明,1号线的站点对周边住宅价格的影响半径约为2千米。同时,量化了距离地铁站点500米以内、500--1000内、1000--1500米内的住房的增值效应,并发现该效应成呈递减趋势。 其次利用均价比较法研究1号线的时间效应。结果表明从2002年到2010年,在站点周边1500米半径范围内,地铁对房价的影响经历了先上升、后下降的过程。综合空间和时间效应,1号线为周边商品住宅带来增值效益的至少为29.18亿元。 最后,根据研究结果,本文为成都地铁后续线路的建设、住宅定价、政府数据库的建立提出了相关建议。 【关键字】成都地铁1号线；Hedonic模型；空间效应；时间效应
获奖情况及评定结果
- 作品获得西南财经大学第八届本科生科研竞赛暨第十二届挑战杯全国大学生课外学术科技作品竞赛校内选拔赛特等奖（全校仅一名）。
参考文献
- 参考文献目录： [1]Rainer Schulz，Axel Werwatz.A State Space Model for Berlin House Prices :Estimation and Economic Interpertation[J].Journal of Real Estate Finance and Economics，28:1，37-57，2004:37-39 [2] David R Bowes,Keith R Ihlanfeldt.Identifying the Impacts of Rail Transit Stations on Residential Property Values[J].Journal of Urban Economics,2001,50 [3] 李子奈.计量经济学——方法与应用[M].清华大学出版社，1992 [4] 雷怀英,朱钰, 高艳云. 基于质量调整的Hedonic价格指数研究[J].统计研究，2007（10） [5] 赵晓煜,曹忠鹏.享乐型服务的场景要素与顾客行为意向的关系研究[J].管理科学,2010(04) [6] 冷凯君,曾祥金.半参数方法在Hedonic方程中的应用.统计与决策[J]，2005（22） [7] 蒋一军,龚江辉.异质商品价格指数与Hedonic方法.中国统计[J]，1996（04） [8] 何剑华,用hedonic模型研究北京地铁13号线对住宅价格的效应[D].清华大学优秀硕士论文.2005（04）实地调研数据：分为空间效应和时间效应对调研数据进行了整理，详见作品附录。
调查方式
- 走访、问卷、现场采访、人员介绍、个别交谈、亲临实践、图片、照片、书报刊物、统计报表、其它等。
同类课题研究水平概述
- 国外研究文献： Zvi Griliches于1961年在The Price Statistics of the Federal Government上发表《Hedonic Price Indexes for Automobiles:An Econometric Analysis of Quality Changes》，首次将hedonic模型引入实证研究领域。随后，Hdonic定价模型被广泛的运用在耐用品的定价中，大量关于房地产价格的文献采用了Hedonic模型作为研究方法的核心，例如，Hedonic模型和重 复销售模型并列为计算房价指数的两大理论基石。 W.A.Brunauer等人在《Hedonic Regression Models with Spatial Scaling Factors:An Application for Rents in Vienna》一文中以维也纳为例，应用了考虑空间因素的Hedonic模型考察住宅租金； Rainer Schulz，Axel Werwatz在《A State Space Model for Berlin House Prices:Estimation and Economic Interpertation》一文中考察了Hedonic模型租金的影响因素。国内研究文献： 由于中国与欧美国家的住宅租赁市场不同，国内利用hedonic模型对“轨道交通项目的量化性影响”研究还比较薄弱，相关文献较少，多是简单的定量计算或对结果进行粗略的分析。 叶霞飞、蔡蔚在《城市轨道交通开发利益还原方法的基础研究》一文中通过考察上海地铁莘庄站2 km圈内、圈外多层住宅平均房价的变化情况，认识到城市轨道交通对沿线地价和房价的升值存在重要影响，并得出房价地价升值在时间上超前于轨道交通线通车而发生的结论； 黄慧明在《地铁对广州市商品住宅的空间影响研究》一文中研究了广州地铁对商品住宅的空间效应，得出了“沿线商品住宅价格绝对值整体上升，但长期看升幅不大”等定性结论。 田莉、庄海波在《城市快速轨道交通建设和房地产联合开发的机制研究》中分析了广州市联合开发中存在的问题及发展策略； 陈雪明根据美国的经验在《合作开发方式在中国城市交通建设中的应用前景》中提出了我国联合开发的策略建议。
